Moet ik mijn beleggingspand in 2022 verkopen?

Of is mijn studentenverhuurpand de moeite waard om aan te houden?

Op het eerste gezicht lijkt beleggen in studentenhuisvesting misschien een geweldig idee. Je koopt een huis in de buurt van een universiteit in een studentenstad zoals Tilburg of Eindhoven, verdeelt dat in aparte kamers en verhuurt het dan aan een stel studenten voor een mooie prijsje. Win-win! Maar is dat wel zo?

Door de Covid-pandemie is de markt voor studentenhuisvesting het afgelopen jaar niet echt florerend geweest. In ieder geval bij lange na niet zoveel als investeringsmaatschappijen en de media je willen doen geloven. In feite is 2021 voor de meeste verhuurders van studentenhuizen een zware tijd geweest.

Gebieden met een grote studentenpopulatie kennen de borden “Te Koop” maar al te goed, vooral sinds de zelfbewoningsplicht is de vraag sterk toegenomen. De grote vraag is echter, wat gebeurt er als deze piek voorbij is? En zullen studentenflats nog rendabel zijn in 2022, en daarna? Lees snel verder om erachter te komen…

Op zoek naar iets specifieks over beleggen in studentenhuisvesting? Of gewoon nieuwsgierig naar het SNEL verkopen van je kamerverhuurpand? Gebruik het onderstaande overzicht om in sneltreinvaart de antwoorden te vinden…

• De verschillende soorten studentenwoningen in kaart gebracht
• Hoeveel is mijn kamerverhuurpand waard?
• Voor- en nadelen van investeren in een studentenpand
• Waarde toevoegen aan studentenkamers – hoe doe je dat?
• De toekomst van studentenhuizen: zal de waarde dalen?
• Hoe je je kamerverhuurpand SNEL kunt verkopen

De verschillende soorten studentenwoningen in kaart gebracht

Net als elke andere belegging is er ook voor studentenwoningen niet maar één type pand – er zijn er verschillende. Die hebben allemaal hun eigen kenmerken, die niet alleen bepalend zijn voor het type huis, maar ook voor het type investeerder dat ze graag wil kopen. Het is ook een belangrijke factor voor de prijs die zij bereid zijn te betalen. Dus als je je kamerverhuurpand wilt verkopen, maar het wil nog niet lukken, dan volgt hier een overzicht van de belangrijkste soorten studentenwoningen…

Campussen – Speciale studentenhuisvesting op campussen is precies wat de naam al doet vermoeden. Ze zijn gebouwd met als enig doel studenten te huisvesten. Campus accommodaties worden meestal verkocht als onderdeel van een blok en worden aan investeerders verkocht met als uitgangspunt dat zij een gegarandeerde huur zullen krijgen voor de eerste X aantal jaren. Klinkt goed, totdat je je realiseert dat om een campus unit te verkopen je een ZEER specifiek soort koper moet zien te vinden – meestal een koper die financieel al binnen in en bereid is een zeker risico te nemen. Vandaar dat hun waarde bij doorverkoop meestal veel lager is dan wat er oorspronkelijk voor betaald is.

Let op: Dit is de gegarandeerde huur die de projectontwikkelaar belooft, die in feite door jou betaald wordt. Een nadeel is dat de kans bestaat dat je er geld op moet toeleggen. Eén van de redenen waarom vastgoed investeerders zoals wij ons verre houden van dit soort accommodaties.

Investeren in kamerverhuurpanden – Dit is het meer traditionele studentenverhuur. Al jaren de favoriete belegging van de meeste investeerders. Hoewel deze woningen in alle soorten en maten worden aangeboden, van een flat tot een rijtjeshuis, is de meest voorkomende een gemeenschappelijke studentenwoning. Waarom? Omdat die, van alle soorten studentenhuisvesting die er zijn, meestal het hoogste rendement opleveren. En dat ondanks het feit dat de voorschriften voor studentenverhuur de afgelopen 20 jaar veel strenger zijn geworden.

Hoeveel is mijn beleggingspand waard?

Uiteindelijk is het met de waarde van een studentenwoning net als ieder beleggingspand – het is evenveel waard als iemand bereid is te betalen. Met andere woorden, het geheim om de meeste waarde te krijgen hangt ervan af of je de perfecte koper kunt vinden voor jouw pand. Dat wil zeggen iemand die je eigendom graag wil hebben en de minpunten daarbij voor lief neemt. Het is dus eigenlijk een beetje hetzelfde als de datingmarkt, het zoeken van de perfecte match, maar dan voor woningzoekenden in plaats van singles.

Dus om je te helpen jouw perfecte match te vinden, volgt hier een lijst van eigenschappen die investeerders gebruiken om de waarde van een pand te beoordelen..

Vraag en aanbod – Een leegstaand pand is een financiële last voor elke investeerder, dus er zo snel mogelijk huurders in krijgen, zal hoog op ieders prioriteitenlijst staan. Als u dus een studentenwoning verkoopt in een gebied met een grote vraag van huurders, dan kun je een gunstige prijs verwachten. Vergeet niet dat zelfs zittende huurders waardevol zijn voor investeerders (mits ze zich goed gedragen, uiteraard), dus eerst het pand leeg krijgen is vaak helemaal niet noodzakelijk.

De potentiële winst - Uiteindelijk is er maar één reden waarom beleggers in studentenhuisvesting investeren, en dat is niet omdat ze zo begaan zijn met de woningnood onder studenten. Het mag geen verrassing zijn dat het einddoel van iedere investeerder het vermeerderen van zijn inleg is. Dit maakt elk pand met een laag potentieel rendement dus minder waard, en kan zelfs genoeg zijn om hen van een aankoop af te houden.

De waardestijging – Naast de huurinkomsten houdt iedere slimme belegger ook rekening met de waardestijging van zijn beleggingspand, vooral als de woning in een gebied ligt waar de huizenprijzen bijzonder hoog zijn – Tilburg of Eindhoven, bijvoorbeeld. Dit houdt in dat een stijging van 1% op een eigendom in Eindhoven vaak evenveel winst kan opleveren als een stijging van 5-10% op een woning in Groningen of Limburg. Zolang de prijzen van onroerend goed blijven stijgen, is het voor een belegger dus ook een zeer veilige belegging.

Het gebruik en de bestemming – Een factor die niet mag vergeten worden bij een beleggingspand is hoe bruikbaar het eigenlijk is. Als je een kamerverhuurpand verkoopt die een onhandige of ongewone indeling heeft, dan zal je waarschijnlijk niet overspoeld worden met aanbiedingen van investeerders. De reden? Het studentenleven is veranderd. In tegenstelling tot de jaren ’80 en ’90, toen studenten gewoon op zoek waren naar dak boven hun hoofd, is de moderne student op zoek naar heel wat meer. Omdat de meeste universiteiten sindsdien ultra-moderne campussen hebben gebouwd, zoeken studenten nu een kamer met een fatsoenlijk oppervlak, houden zij rekening met de inrichting ervan en vooral een eigen wc en badkamer zijn hierbij erg gewild.

Voldoende parkeergelegenheid – Over de moderne student gesproken, velen (vooral sinds Covid) kiezen er nu voor om hun eigen auto te gebruiken. Vandaar dat panden die geen parkeergelegenheid hebben, flink in het nadeel kunnen zijn. Zoals je ongetwijfeld weet, willen investeerders studentenhuizen die verhuurbaar zijn, dus als dat van jou geen gemakkelijke toegang tot parkeergelegenheid heeft (of als er een extra prijskaartje aan hangt), dan kan de aantrekkelijkheid ervan gelijk sterk dalen. Een eigen oprit en parkeerplaats zou natuurlijk helemaal ideaal zijn.

Internet en andere technische voorzieningen – Technologie speelt een belangrijke rol bij de studie van een student, en daarom staat een sterke internetverbinding meestal hoog op de lijst van “must haves” van een student. Nog een van de dingen waar je aan moet denken als je aan de huidige generatie Z wilt verhuren.

Onderhoudsgemak – Aangezien studenten niet de netste huurders zijn, en ook niet de schoonste, is de kans op huurders veel groter als een woning een onderhoudsvriendelijke buitenruimte heeft. Een studentenwoning is immers een investering waar je niet dag en nacht mee bezig wilt zijn. Dus als een studentenhuis een tuin heeft die regelmatig onderhouden moet worden, dan moet je als huisbaas waarschijnlijk investeren in een hovenier, alleen maar om de huurders tevreden te houden. Nog een extra rendement verslindende kostenpost die ervoor zorgt dat jouw vastgoed minder gunstig kan presteren op de markt.

Locatie – Het is geen geheim dat studenten van gemak houden, en dat verklaart waarom woningen in de buurt van of op de universiteitscampus meestal het meest in trek zijn. Daar is simpelweg de meeste vraag naar. Een vraag die voor investeerders van onschatbare waarde is, en ook vaak de reden dat huurders er hun hele studententijd in blijven wonen. Maar het is niet alleen de locatie van een pand ten opzichte van de universiteit die de waarde ervan kan bepalen. Toegang tot supermarkten, eetgelegenheden, vrijetijdsbesteding en uitgaansgelegenheden spelen vaak ook een doorslaggevende rol.

Voor- en nadelen van investeren in een studentenpand

Zoals alle investeringen hebben ook studentenhuizen hun voor- en nadelen. Daarom zal elke potentiële koper de voors en tegens tegen elkaar moeten afwegen – d.w.z. nagaan hoe jouw woning hem kan helpen de voordelen te maximaliseren en de nadelen te minimaliseren. Dus om even het geheugen op te frissen over wat er tijdens een bezichtiging allemaal door hun hoofd zal gaan, volgt hier een greep uit zowel de voor- als de nadelen van een investering in studentenhuisvesting…

Deze goede en slechte punten zijn erg handig om goed op een rijtje te hebben bij een bezichtiging. Als een soort steuntje in de rug bij een bezichtiging dus.

De voordelen van investeren in een studentenpand

Als het goed uitpakt, is het zeer lucratief. De winstmarges zijn hoog en als je een behoorlijke portefeuille weet op te bouwen, kan je snel een aantrekkelijk tweede inkomen genereren.

• Investeren in studentenhuisvesting is “hands off”, want gewoonlijk stel je een beheerder aan voor het dagelijkse onderhoud en om eventuele problemen af te handelen.
• Studenten huren vaak meteen voor een heel jaar, wat niet alleen betekent dat er altijd onmiddellijk betaald wordt, maar het risico op wanbetaling is ook betrekkelijk gering.
• Studenten zijn over het algemeen minder kieskeurig en minder veeleisend dan oudere huurders of gezinnen. Dit alles maakt het werken met studenten een stuk prettiger.

De nadelen van investeren in een studentenpand

• Als je kamerverhuurpand niet verhuurd wordt, dan gaat je dat meteen geld kosten, want een leegstaande huurwoning is nooit goed voor de cash flow.
• Studenten zijn misschien minder kieskeurig wat de staat van de woning betreft, maar de staat waarin zij de woning vervolgens weer achterlaten kan een heel ander verhaal zijn. Studenten zijn over het algemeen onbezorgde huurders – een nette manier om te zeggen dat zij een pand in een behoorlijk bedenkelijke staat kunnen achterlaten. En dit alles kan kostbaar zijn om te repareren.
• De gemeente is niet bepaald welwillend tegenover studentenverhuurders. De laatste jaren hebben de verhuurders beleid van gemeentes fors zien veranderen met strengere eisen en controles. Dit heeft in sommige gemeentes zoals Tilburg en Eindhoven oa geleid dat er helemaal geen studentenverhuur vergunning meer wordt afgegeven of in het ergste geval ingenomen kan worden bij het herhaaldelijk negeren van regels en eisen.
• Van alle huurders die er zijn, zijn studenten allesbehalve de rustigste. Sterker nog, als een wijk een groot aandeel aan gewone woonhuizen heeft, dan wordt een rumoerig studentenhuis doorgaans niet erg gewaardeerd door de buurtbewoners.

Waarde toevoegen aan studentenkamers – Hoe doe je dat?

Als je inmiddels een beetje een idee hebt waarom je jouw belegging in studentenhuisvesting maar niet verkocht krijgt, of waarom het niet lekker loopt op de vrije markt, dan is het misschien nuttig om te weten hoe je je kansen kunt vergroten. Dus voordat je de makelaar de schuld geeft, of het pand bij opbod gaat verkopen, kun je eerst deze tips bekijken om de waarde van je pand op de vrije markt te verhogen…

Het aantal kamers verhogen

De waarde van een studentenwoning wordt grotendeels bepaald door het aantal kamers, aangezien studentenpanden doorgaans per kamer verhuurd worden. Als je dus eens opnieuw evalueert hoe de ruimte verdeeld is, kun je de inrichting wellicht aanpassen om optimaal gebruik te maken van alle ruimte die je hebt. Zo zou je nog een slaapkamer of een extra gedeelte voor de gemeenschappelijke ruimte kunnen creëren.

Je zou zelfs de zolder kunnen verbouwen, of wat vierkante meters uit de badkamer kunnen halen. Nu moet je natuurlijk wel rekening houden met de kosten, maar als een paar duizend investeren in verbeteringen aan je huis u (A) een snellere verkoop kan opleveren en (B) een hogere verkoopprijs, dan is dat zeker de moeite van het overwegen waard.

Let op: Voordat je de oppervlakte van de kamers gaat wijzigen, moet je wel goed op de hoogte zijn van de wettelijke en gemeentelijke regels die gelden voor het verbouwen van een studentenwoning.

Eigen voorzieningen

Hoewel studenten vaak genoegen zullen nemen met gemeenschappelijke badkamers en wc’s, is een eigen badkamer en wc uiteraard veel aangenamer. Deze voorzieningen zijn een groot pluspunt voor een huurder en dus ook, het laat zich al raden, voor potentiële investeerders, vooral als weinig andere kamers in de omgeving deze extra voorzieningen hebben.

Maak van het studentenhuis weer een gewoon woonhuis

Of deze strategie werkt, hangt nu wel een beetje af van de locatie van het pand. Als de meerderheid van de huizen in de buurt studentenhuizen zijn, dan is dit misschien niet zo’n goed idee. Maar als uw woning een kamerverhuurpand is, omringd door woonhuizen, dan kan het een verstandige zet zijn om voor deze optie te kiezen. Door op de vraag in te spelen zul je je pand waarschijnlijk beter verkoopbaar maken, en vaak kost deze aanpassing niet eens zoveel extra. Potentieel dus een win-win situatie.

De toekomst van studentenhuizen: zal de waarde dalen?

Hoewel we uiteraard geen glazen bol hebben, is onze inschatting dat de toekomst van het beleggen in studentenhuisvesting minder rooskleurig is dan hij voorheen was, in tegenstelling tot wat de meeste beleggers ons willen doen geloven. Waarom?

Allereerst omdat het aantal studenten dat fysiek naar de universiteit gaat, door de covid sterk gedaald is. Een flink aantal blijft liever thuis en kiest voor online college, waardoor de kosten van huisvesting geheel wegvallen. Geen goed nieuws voor de verhuurders, maar toch een begrijpelijke zet vanuit het oogpunt van de student. Minder schulden en meer flexibiliteit zijn uiteraard vaak doorslaggevend bij deze beslissing. Bovendien is studeren op afstand meestal ook goedkoper.

En zelfs als een student naar de universiteit gaat, wil dat nog niet zeggen dat hij of zij meteen voor een huurwoning zal kiezen. Een campus is vaak aantrekkelijker, omdat die niet alleen meer gemeenschappelijk, goed uitgerust en modern zijn, maar ook nog eens scherp geprijsd. Bovendien hebben sommige toegang tot ultramoderne sportzalen, amusement en soms zelfs ingebouwde restaurants en winkels. In veel opzichten zijn ze dus heel wat meer dan alleen maar woonruimte.

Daarom, als je dit leest en je afvraagt of je jouw belegging in een kamerverhuurpand misschien van de hand moet doen, in het geval van een studentenpand, dan zouden wij zeggen van wel. Gezien het aantal grote investeerders dat nu in rap tempo, in grote getalen campussen huisvesting ontwikkeld, zouden wij zelfs zo ver willen gaan om te zeggen dat, in termen van studentenhuisvesting, het gewone studentenhuis zijn aantrekkingskracht heeft verloren. Rest dus de vraag…

Hoe je je kamerverhuurpand SNEL kunt verkopen

Studentenhuisvesting verkopen is niet gemakkelijk, zoals je zich waarschijnlijk wel kunt voorstellen, met lage aantallen studenten en gewone studentenpanden die uit de markt geprijsd worden door meer en meer campussen. Heb je een huis in een studentenbuurt, dan zal dit pand waarschijnlijk ook niet echt aantrekkelijk zijn voor andere woningzoekenden, want studentenwijken zijn niet wat je noemt de meest gewilde buurten; het zijn meer investeringspanden. En die zijn vaak moeilijker te verkopen, tenzij er natuurlijk veel vraag naar is. Dus, hoe verkoop je snel een kamerverhuurpand?

Uiteraard kun je een makelaar in de arm nemen, maar dat is een langdurig proces, en ook zonde van de bijkomende de kosten, zelfs als je verkoopt, denk maar eens bijvoorbeeld aan bijkomende makelaarskosten en de advertentiekosten.

Of je kunt dat allemaal vermijden en je belegging in een studentenwoning in slechts 7 dagen voor ons te laten verkopen. Klinkt aantrekkelijk, niet waar?

Als vooraanstaand koper van beleggingspanden kunnen wij je daarbij als geen ander helpen. Bovendien zijn we ook voordelig; verkoop je woning aan ons en wij nemen zelfs de kosten van de notaris en de taxateur voor onze rekening.

En alsof dat alles nog niet genoeg is, zijn wij ook niet kieskeurig. Wij kopen ELK huis op ELKE plaats en in ELKE staat. Dus of je studentenwoning nu tiptop in orde is of een bouwval, wij doen je altijd een realistisch bod.