Meer winst en minder gedoe bij het verkopen van je beleggingspand

In deze oververhitte vastgoedmarkt die het grootste deel van Nederland momenteel doormaakt, kan het verleidelijk zijn om je investering te verzilveren, die (in sommige gevallen) extreme waardestijging te pakken, en die naar een andere beleggingsvorm over te hevelen. Misschien heb je genoeg van achterstallige huurders en verstopte wc’s en wil je in plaats daarvan de aandelenmarkt eens gaan verkennen. Misschien wil je grotere panden proberen of zelfs een gooi doen naar het projectontwikkelaarschap.
Hoewel het verleidelijk is om het eigendom gewoon in de verkoop te gooien, kan een beetje planning vooraf je uiteindelijk veel tijd en geld besparen!

Het verkopen van beleggingspanden

Nu de situatie op de markt gunstiger is geworden voor de verkoper, is het tijd om je portefeuille opnieuw te evalueren en misschien een paar beleggingspanden te verkopen. De panden die niet presteren zoals je verwacht had, de panden die om de één of andere reden moeilijk te verhuren blijken, of die gewoonweg te veel gezeur opleveren. Soms pakt een belegging in een bepaald pand gewoon niet goed uit, hoe goed de getallen er ook uitzagen toen je de eerste berekening maakte.
Als de markt voor jouw beleggingspand in gunstige zin is veranderd, dan is nu een uitstekend moment om te verkopen. Maar verkoop je met de huurder(s) er nog in of wacht je tot het leeg is?

Bewoond vs. Onbewoond

Beiden hebben voor- en nadelen. Een bewoond pand verkopen betekent dat er iemand is die de kosten blijft betalen in de tijd dat je het pand in de verkoop zet, de koopovereenkomst afsluit en het verkoopt – dus minder kosten uit eigen zak. Als je aan een andere huisbaas verkoopt, heeft deze na de verkoop ook één ding minder te doen. Een goede huurder – met altijd stipt op tijd betaalde huur – kan een groot pluspunt zijn bij een verkoop. Maar wanneer iemand een huis zoekt om zelf in te wonen, is een reeds bewoond pand uiteraard verre van ideaal. Een woning met een huurcontract dat volgende maand afloopt is nog wel verkoopbaar, maar over het algemeen zal je je op specifieke beleggers en investeerders moeten richten wanneer je een bewoonde woning probeert te verkopen. Dit hoeft overigens helemaal niet slecht te zijn. er is wel degelijk een markt voor woningen met huurders. Maar investeerders zijn hierbij wel altijd op zoek naar een goede deal.

Houd rekening met de volgende dingen wanneer je een bewoonde huurwoning wilt verkopen.

1. Je kunt uw huurders er niet simpelweg uitzetten voordat hun huurcontract afgelopen is. Het huurcontract gaat mee met het eigendom, niet met de eigenaar. Je kunt het pand niet onbewoond opleveren als er nog zes maanden op het huurcontract staan en de huurders willen blijven. Je kunt aanbieden de huurder uit te kopen – maar als hij nee zegt, heb je gewoon pech.
2. Werk samen met de huurders. Proberen een pand te verkopen terwijl er nog huurders in zitten, betekent dat de huurders, en niet jij, degenen zijn die de meeste last van deze overdracht zullen hebben. Zij hebben bovendien een zekere macht over jou.. Als zij hun woning niet schoonmaken vóór een bezichtiging, zal jij veel lagere biedingen krijgen. Als zij het moeilijk maken om het pand te bezichtigen, krijg jij misschien minder aanbiedingen. Overweeg huurkortingen aan te bieden voor bezichtigingen of een bezichtiging in het weekend te coördineren om hun ongemak tot een minimum te beperken. Vraag op welke tijden zij de woning het liefst willen laten bezichtigen, en plan alleen bezichtigingen op die tijden.
3. Maak de deal aantrekkelijker met keiharde cijfers. Verhuurders vinden maar één ding echt belangrijk; wat er onder aan de streep overblijft. Iemand vertellen dat de huur €1.000 per maand is, is allemaal mooi en aardig, maar die bewering kunnen staven met keiharde cijfers is nog beter. Laat je huurders een verklaring invullen, waaruit blijkt hoeveel de huurder aan huur betaalt en wat het bedrag van hun borg is. Je zal als verhuurder toch al een goede administratie moeten bijhouden, dus laat potentiële kopers de betalingsgeschiedenis van de huurders zien, samen met eventuele onkosten overzichten en reparatie rapporten.

Een leegstaand pand is veel gemakkelijker te verkopen, maar je draait tot de overdracht wel op voor alle kosten. Alle nutsvoorzieningen en eventueel klein onderhoud dat door de huurders betaald werd, komen nu voor jouw rekening. Je moet het pand ook beveiligen – als er niemand woont kan het een gemakkelijk doelwit zijn voor koperdieven en krakers. Maar als het leeg staat, kan je op elk moment van de dag of avond bezichtigingen plannen en weet je altijd dat het schoon en opgeruimd is, omdat er niemand woont die het vies of rommelig kan maken. Bepaal wat het beste is binnen de termijn waarop je wilt verkopen.

De markt proberen te timen is zinloos

Voor elke belegger die precies op het hoogtepunt van de markt verkoopt, zijn minstens 17 miljoen die dat hoogtepunt mislopen, aan beide kanten. Klopt, dat aantal is volledig uit de lucht gegrepen, maar ik probeer een punt te maken. Je kunt de markt niet timen. Dat proberen te doen is zinloos.

Iemand zal altijd zijn beleggingspand weten te verkopen voor een hogere prijs dan jij, net nadat jij de koopovereenkomst gesloten hebt
Iemand zal altijd een beleggingspand verkopen vlak voordat jij dat doet, voor meer geld dan jij ervoor gaat krijgen.

Verkoop je beleggingspand omdat je tevreden bent met jouw rendement. Verkoop omdat jij iets anders wilt met je investering. Verkoop omdat je het geld kunt gebruiken, verkoop omdat het voor jou tijd is om te verkopen, maar nooit of te nimmer omdat je de markt perfect probeert te timen.