Achter elke goede investering zit een goede exit-strategie.
Ja, zelfs de lange termijn vastgoedbeleggers moeten goed op de hoogte zijn van welke factoren en marktomstandigheden aanleiding kunnen zijn om een bepaald beleggingspand toch te verkopen. Zonder dit inzicht kan een goede investering veranderen in een middelmatige, omdat kansen gemist worden en duidelijke tekenen van onraad genegeerd worden.
Er zijn veel macro-indicatoren die gebruikt kunnen worden om de plaatselijke markt te volgen, maar dat is een onderwerp voor een andere keer. Nog belangrijker zijn de cijfers rond uw specifieke eigendom, die niet alleen de grotere markt omvatten, maar ook hoe jouw beleggingspand binnen die markt presteert.
De 3 factoren waar je rekening mee moet houden wanneer je je beleggingspand wilt verkopen
Er zijn drie factoren die je jaarlijks op een rijtje kan zetten om te beoordelen of je een pand moet aanhouden of verkopen.
1. Cash flow
Cash flow is het belangrijkste aspect van lange termijn beleggen. Het maakt een investering op lange termijn rendabel en beschermt tegen een financiële strop wanneer er iets onverwachts gebeurt (wat van tijd tot tijd onvermijdelijk is). Cash flow is eenvoudig te berekenen door alle inkomsten van een onroerend goed gedurende het jaar bij elkaar op te tellen en alle uitgaven ervan af te trekken. Dit bedrag is de hoeveelheid geld die u in die 12 maanden in eigen zak hebt kunnen steken en die nu beschikbaar is als inkomen voor andere investeringen of uitgaven.
Voor een kleinere belegger met slechts één beleggingspand is de cash flow heel gemakkelijk bij te houden. Er is geen ingewikkelde boekhouding voor nodig. Een beleggingspand aanhouden is eigenlijk hetzelfde als een bedrijf, het is dus verstandig om een aparte bankrekening te hebben voor alle transacties met betrekking tot dit ‘bedrijf’. Nadat je de eerste inbreng in contanten op deze rekening heeft gestort om het ‘bedrijf’ solvabel te houden, hoef je alleen maar te kijken hoeveel het saldo van je rekening is gegroeid van het begin tot het eind van het jaar (mits je in de tussentijd geen geld voor persoonlijk gebruik hebt opgenomen).
Als je op 1 januari eerst €5000 op de bedrijfsrekening had staan en op 31 december is het saldo €7500, dan heb je €2500 verdiend. Dit is je cash flow voor het jaar.
2. ROI (Return on Investment)
Er zijn verschillende soorten ROI. Cash-on-cash ROI kijkt alleen naar de cash flow ten opzichte van het bedrag aan cash dat je oorspronkelijk in het onroerend goed geïnvesteerd hebt. Als je je investering als een aandeel beschouwt, is dit je dividend, als percentage van de prijs die je voor het aandeel betaald hebt.
Wat ik “papieren” ROI noem, is het rendement dat je op papier op jouw investering hebt behaald, en dat omvat het bedrag van de hoofdsom die je op de hypotheekschuld hebt afgelost en de waardestijging die het onroerend goed heeft doorgemaakt. Papieren ROI is voor mij niet erg interessant, omdat de waarde van onroerend goed dagelijks kan veranderen, en het beleggingspand alleen maar waard is waarvoor je het uiteindelijk daadwerkelijk verkoopt, en niet wat één of andere taxateur je op de mouw probeert te spelden.
Het type ROI dat ik gebruik om te bepalen wanneer ik moet verkopen heet de Totale ROI. Totale ROI is vergelijkbaar met Papieren ROI, maar de meerwaarde van het beleggingspand wordt niet meegerekend. Om de Totale ROI te berekenen, tel je je inkomsten op en trekt daarvan de uitgaven af om de cash flow te krijgen. Voeg daar dan de totale hoofdsom bij die je in de loop van het jaar op de schuld betaald hebt. Deel dit getal door de oorspronkelijke investering om tot de Totale ROI te komen. De ROI wordt uitgedrukt in een percentage na vermenigvuldiging met 100.
In de rest van dit artikel wordt met de term “ROI” de Totale ROI bedoeld.
3. Capital Rate
De capital rate is de zogenaamde waardevermeerdering voet – ook wel aangeduid met de afkorting cap rate – dit is de maatstaf die universeel door vastgoedbeleggers wordt gebruikt om het investeringspotentieel van verschillende beleggingspanden met elkaar te vergelijken. De cap rate wordt niet beïnvloed door de financieringswijze, die van onroerend goed tot onroerend goed en van investeerder tot investeerder sterk kan verschillen. In wezen is het een berekening van de cash flow die je zou ontvangen als je het beleggingspand vrij (zonder schulden) zou bezitten. Om de cap rate te berekenen, tel je alle inkomsten op en trek je alle uitgaven af, behalve die voor aflossing (lening en rente). Belastingen en verzekeringen zijn nog steeds inbegrepen, ook al betaal je die misschien ook via de hypotheek. Deel dit getal door de waarde van het beleggingpand (wat je denkt waarvoor je het vandaag voor zou kunnen verkopen).
Een voorbeeld berekening om de cap rate van een studentenwoning te berekenen is als volgt: De maandelijkse huuropbrengsten zijn €1200,- per maand minus alle uitgaven €250, levert een bruto opbrengsten van €950 per maand ofwel €11.400 per jaar. Deel dit bedrag door de geschatte markt waarde van je studentenwoning, in dit geval €320.000 en je krijgt een cap rate van 3,5.
Wees zo realistisch mogelijk met de waarde. Een online taxateur is een goed begin, maar tenzij het pand een in serie geproduceerd appartement is, of een huis dat omringd wordt door tientallen identieke huizen met dezelfde aanpassingen, zal je een aantal berekeningen moeten maken en aanpassingen moeten doen door te kijken naar recente vergelijkbare transacties. Een makelaar is uiteraard ook een goede vraagbaak voor de huidige marktwaarde van je beleggingspand.
Bij het berekenen van de cap rate op basis van de resultaten het afgelopen jaar, moet je ook op je hoede zijn voor onregelmatige uitgaven die een vertekend beeld kunnen geven. Als je bijvoorbeeld in dat jaar het dak hebt vervangen, dan verwacht je dat pas over minstens tien jaar weer te moeten doen. Het kan echter zijn dat je in het komende jaar of in de komende twee jaar de airconditioner verwacht te vervangen. Om te beslissen of je het pand wilt houden of verkopen, kun je dit soort onderhoudskosten over meerdere jaren uitstrijken om een realistischer cap-percentage voor de komende jaren te krijgen.
Maar als je dit doet, kun je het beste uitgaan van een voorzichtige schatting. Met andere woorden, houd er altijd rekening mee dat er grote uitgaven zullen zijn en vraag je af of je het beleggingspand nog steeds wilt houden in plaats van het nu te verkopen.
Al deze factoren samenvoegen
Als je de cash flow, de ROI en de cap rate van een beleggingspand weet, kun je objectief bepalen of nu een goed moment is om te verkopen. Een weloverwogen beslissing op basis van harde cijfers is veel beter dan een emotionele beslissing te nemen op basis van angst of hebzucht.
Jouw uiteindelijke beslissing moet gebaseerd zijn op kosten en baten. Wordt je geld wel optimaal gebruikt, of kun je er iets beters doen?
Als je een hypotheek of een andere schuld op het beleggingspand hebt, is de vuistregel die ik hanteer vrij eenvoudig. Ik overweeg het pand te verkopen als de cap rate lager is dan de rentevoet van je schuld. Als de cap rate lager is dan de rente op de schuld, betaal je meer rente dan je aan cash flow van het geleende geld zou ontvangen als je het pand vandaag zou kopen. Terugkomend op ons voorbeeld eerder in dit artikel waar een studentenwoning met €11.400 aan vrij huuropbrengsten (voor aflossing & rente), met een geschatte marktwaarde van €320.000 een cap rate heeft van 3,5. Mocht de financiering op dit object hoger zijn dan 3,5 dan is het misschien een goed idee om je beleggingspand te verkopen. Als het beleggingspand in waarde gestegen is sinds je het gekocht hebt, betekent dit dat de waarde ervan in de buurt van een hoogtepunt in de conjunctuurcyclus kan zitten. Een moment dat je ertoe kan aanzetten te verkopen, voordat de prijs daalt. Als het eigendom niet in waarde gestegen is, betekent dit dat je gewoon geld aan het verliezen bent op de lening, en dat het misschien tijd is om je verlies te beperken en een betere bestemming voor je geld te zoeken.
Als je geld geleend hebt op een credit card of een ander instrument met zeer hoge rente (wat ik overigens nooit zou aanraden), kan een cap rate die lager is dan de rente gewoon een teken zijn dat je die schuld zo snel mogelijk moet afbetalen om je winst te maximaliseren. In dat geval moet je eens berekenen wat je ROI zou zijn als je de schuld nu zou aflossen.Als het afbetalen van de schuld je ROI doet stijgen, dan zal je die schuld moeten afbetalen om zowel de ROI te verhogen als in een betere cashflow te komen. Als het aflossen van de schuld je een hoge ROI oplevert (meer dan 10% bijvoorbeeld), dan kan je het pand misschien toch beter aanhouden.
Mocht je het beleggingspand schuldenvrij bezitten, dan is de cap rate gelijk aan de ROI die je zou behalen als je vandaag een identiek pand tegen marktwaarde voor contant geld zou kopen. Het is ook de ROI die je zou moeten behalen om dezelfde hoeveelheid cash flow te genereren als je het onroerend goed zou verkopen en in iets anders zou investeren. Wanneer je een positieve cash flow hebt en de waarde van je pand is sinds de aankoop dramatisch gestegen, dan zal de cap rate veel lager zijn dan de ROI. Hoe lager de cap rate, hoe aantrekkelijker de verkoop zal zijn; maar alleen als je het geld goed kunt gebruiken bij de verkoop (zoals een uitwisseling naar een andere investering).
Bijvoorbeeld, als je een pand heeft gekocht voor €100k in cash, je ROI is 10%. Als het pand in waarde is verdubbeld tot €200k, dan zou de cap rate amper 5% zijn. Als je dit pand zou verkopen, zou je €200k hebben (minus makelaarskosten en eventueel verplichte belastingen) en zou je maar ongeveer 5% op dat geld hoeven te verdienen om quitte te spelen bij de cashflow van een nieuwe investering. In het algemeen ligt mijn drempel voor ROI op ongeveer 7%. Als ik minder dan 7% ROI verdien en geen enkele indicatie heb dat de cijfers het volgende jaar beter zullen worden, dan kan ik mijn geld misschien beter op de aandelenmarkt investeren of op zoek gaan naar een beter beleggingspand.
Als ik ook nog een aanzienlijke schuld op het onroerend goed heb, zal mijn cash flow in deze situatie tamelijk gering zijn. En dus een geschikt moment om te verkopen. Als ik echter 10% of meer verdien, dan kan ik nog lang plezier hebben van deze cash flow.
Comments are closed.